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2011年第一季度全国主要城市地价监测分析简报
2011-04-16 | 作者: 城市地价动态监测组 | 来源: 中国土地勘测规划院 分享到  

  内容提要:2011年一季度监测数据显示,在宏观经济、市场预期、通胀因素及调控政策等综合作用下,全国地价总体水平仍然小幅上升,但居住用地价格涨幅回落引领总体趋势。全国主要监测城市地价总体水平为2945元/平方米,商业、居住、工业分别为5358元/平方米、4349元/平方米和638元/平方米,呈小幅上升态势;环比增长率分别为2.20%、3.33%、2.44%、1.43%;同比增长率分别为8.52%、10.99%、10.23%、5.50%,地价环比、同比增速放缓,居住地价环比、同比增幅均较上一季度收窄。

  一、全国地价总体水平小幅上升,居住用地价格涨幅回落引领总体趋势

  2011年一季度,在“十二五”良好开局和换届效应作用下,国民经济延续平稳较快发展态势,城市化、工业化进程持续加速,流动性过剩及通胀压力等因素不断冲高土地需求。但受调控新政及春节假期的双重影响,市场上流动性回收力度加大,支撑房地产投机炒作的非理性预期弱化,房地产市场出现观望气氛,地价涨幅略有回落。其中,全国主要监测城市地价总体水平为2945元/平方米,商业、居住、工业分别为5358元/平方米、4349元/平方米和638元/平方米,呈小幅上升态势;环比增长率分别为2.20%、3.33%、2.44%、1.43%;同比增长率分别为8.52%、10.99%、10.23%、5.50%,地价环比、同比增幅有所放缓,特别是居住地价环比、同比增幅均较上一季度明显收窄。

  从各业地价涨幅来看,金融危机以来,全国城市地价涨幅变动较大,随宏观经济发展水平和调控政策而上下波动。在刺激性宏观调控政策下,2009年二季度以来,居住地价涨幅高于商业地价涨幅,引领地价总体趋势。本季度,在经济由恢复性增长向常态增长过渡环境下,高压房地产调控政策的短期效果显现,居住地价增幅出现回落,低于商业地价增幅0.89个百分点(图1)。

  

  

  图1 2007年以来全国重点监测城市各季度分用途地价环比增长率

  

  从监测城市来看,超过半数城市的综合地价环比增速放缓,涨幅超过5.0%的城市由上一季度的18个减少至6个;六成监测城市居住地价环比增速有所回落,超过5.0%的城市由23个减少至9个。

  二、三大区域地价增幅趋势反转,长江三角洲、珠江三角洲地区增速上升,环渤海地区环比增速趋缓

  2011年第一季度,与上个季度相比三大区域增幅趋势变化各异,受楼市调控政策影响,环渤海地区在上一季度较高增幅的基础上迅速回落;在实体经济逐步复苏过程中,在上季度放缓的基础上长江三角洲、珠江三角洲地区增幅大幅上升;在对外依赖性加速弱化的背景下,珠江三角洲地区综合地价环比涨幅远高于全国及长江三角洲和环渤海地区(图2)。

  

  

  图2 2010年三季度以来三大重点区域综合地价环比增长率(%)

  三、东部地区重点城市综合地价环比增长率高于全国和中西部重点城市平均水平,综合地价同比仍处于高位运行

  2011年第一季度,全国重点城市中,东部地区综合地价平均水平最高,为5931元/平方米,明显高于全国和中、西部地区重点城市平均水平。中部和西部地区综合地价水平均低于全国和东部地区重点城市平均水平,其中,中部地区综合地价水平最低,为1971元/平方米;西部地区综合地价水平高于中部地区,但远低于全国和东部地区,为2773元/平方米。

  

  

  图4 2011年第一季度东中西部地区重点监测城市地价水平(元/平方米)

  从环比增长率看,东部地区综合地价增长率高于全国和中、西部地区重点城市平均水平,为3.41%,较上一季度上升了1.32个百分点;中部地区综合地价增长率低于全国和东部、西部地区重点城市平均水平,为1.14%,较上一季度下降了1.33个百分点;西部地区综合地价增长率高于中部地区重点城市平均水平,低于全国和东部地区平均水平,为2.52%,较上一季度下降了2.34个百分点。

  从同比增长率看,东中西部地区综合地价增长率仍处于高位运行。东部地区综合地价增长率高于全国和中部地区重点城市平均水平,低于西部地区平均水平,为10.94%,较上一季度下降0.49个百分点;中部地区综合地价增长率低于全国和东、西部地区重点城市平均水平,为7.55%,较上一季度下降了0.73个百分点;西部地区综合地价增长率高于全国和东、中部地区重点城市平均水平,为12.19%,较上一季度上升了0.67个百分点。

  

  

  图5 2011年第一季度东中西部地区重点监测城市综合地价增长率(%)

   

  四、后期形势分析

  宏观经济形势持续向好,较快增长的居民收入与投资渠道的瓶颈约束,将对房地产市场调控带来较大压力。从一季度末全国648个城市公布的房价调控目标来看,尽管多数城市调控目标增幅较上一年度房价实际增幅有较大下降,但房价增幅调控目标仍确定在10%左右,加之高通货膨胀、高流动性过剩等因素,也对土地市场产生较大压力。

  今年以来,为强化落实房地产市场调控各项政策,国办再次下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,调控政策高压从紧,财政、金融、土地政策密集出台。国家统计局结果显示,二月70个大中城市中新建住宅价格较上月下降的城市由3个增加到8个;地价监测结果显示一季度全国总体地价增幅明显收窄。这些指标均反映出市场态势正在向调控预期目标逐步发展。

  由于城镇化刚性需求、民间投资领域过窄、全球化热钱涌入与人民币升值预期等因素,房地产调控的难度非常之大。近期,央行的再次加息也表明金融政策已经开始对流动性过剩采取措施。下一阶段,若各项房地产调控政策能够得到有效落实和进一步细化,保障性住房供给量能够持续释放,市场上高流动性能够进一步收缩,百姓对房价逆势反弹的忧虑可能得到初步缓解。预计随着调控的深化,未来住房市场的热度将有所缓解,从而有助于居住地价的平稳。但是,也要注意,随着大中城市房地产炒作热度的梯度转移,要防止中小城镇的住房及土地价格的跟风上涨。

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